????他們搶購房子，再轉手倒賣，然后又去追逐下一個熱點。如今這些投機者坐在了火山口上

????作者: Grainger David

????扎雷?塔馬塞比安（Zareh Tahmassebian）正在前往菲尼克斯市，去視察自己在那里的兩套房子中的一套，但他迷路了。很少有人開車回家會迷路，不過，塔馬塞比安還從沒到過他那些特別的住所。原因有幾個: （1）他沒打算搬進那些房子里住; （2）他住在拉斯維加斯，不在菲尼克斯; （3）他在菲尼克斯地區還擁有六套住房以及另外七套住房一半的所有權。“有時候很難認清路，”他說。

????塔馬塞比安只有 22 歲，身材高大，性格和藹，穿戴完全像一個初出茅廬的投機客: 黑褲子，藍白線條襯衫，袖扣，卡地亞（Cartier）手表，黑色翻毛皮平底便鞋，無框紫色太陽鏡。他是亞美尼亞移民的兒子，過去四年在拉斯維加斯做房產抵押銀行家。據他稱，去年他拿到了 25 萬美元的薪水和傭金。那天，他為了“視察施工進度”飛到了亞利桑那。他要視察的房子位于科拉蘭奇小區，為美國最大的建筑商之一 KB Home 公司所建。現在，他已經來到住房的大致所在，駕駛著一輛租來的白色克萊斯勒 300M，沿著 10 號高速路向西南方向巡行，可他并不清楚具體方位。“那里是滕比市嗎？”他問。“我想我在那里有幾處房子。”

????汽車又走了好幾英里，沿途只看見沙漠、仙人掌和野草。顯然，塔馬塞比安錯過了拐彎路口。他一邊下高速路，一邊用手機打給他的經紀人: “救星，我的房子在哪兒？”為了得到更多幫助，他還用另一部手機打給 KB Home 公司。一會兒，他把兩部閃閃發光的銀色掀蓋手機都貼在了耳邊上。公路上，汽車在出口坡道危險地左右飄忽起來，我伸過手去抓住方向盤。“沒事！”他小聲對我說，用頭指向他的褲子抵著方向盤背面的地方。“我能用膝蓋開。”

????我們終于到達了第一處建筑工地，位于樂園大道（Paradise Lane），塔馬塞比安開始了視察。“看見這木材了嗎？”他說，用手指著那搭建在尚未完工的房子上的板條支架。“它為我掙了錢。我還沒有得到它，但我已擁有所有權。我交了 10% 的首付，還沒開始還貸呢，可這房子已經漲了 45,000 美元。這個國家真是神奇！”

????這個國家正熱衷于房地產。全美房地產投資者協會（National Real Estate Investors Association）的地方分會數已經從 2002 年 44 個增加到現在的 170 個。去年出版 了 86 部有關房地產投資的著作，比 1998 年增長了近兩倍。甚至連電視真人秀也加入了這次熱潮: 學習頻道（Learning Channel）將在今夏播出一檔關于在圣迭戈炒房活動的節目，主持人是一位女士，她曾在過去 7 年里購買并倒賣了 40 多套房子。

????節目還將說到房產升值！這個話題無人不說，無論是你的鄰居、你的老板還是你自己，所以你肯定有所耳聞。2000 年以來，紐約市家庭住房的中位數單位價格躍升了 77%，邁阿密為 92%，圣迭戈 105%。Economy.com 網站的經濟學家馬克 贊迪（Mark Zandi）說: “房地產業在全美范圍內空前活躍。”

????在能體現房地產熱的各種現象中，最有說服力的是塔馬塞比安這類投機者又殺回來了。這類投機者大約每十年出現一次，從眼前盛行的商業活動中攫取好處。他們意在成為商業周期達到最高峰時的弄潮兒，然后非常巧妙而適時地在行情大跌之前退出，把災難留給身后的傻瓜。（他們還像漁夫那樣，特別喜歡夸大自己的捕獲數量。）近來，投機者的數量成倍增長，在每次社交聚會上，你都能聽到哪個牙醫、花店老板或是精神科醫生買下了三四套房子，已經賺了不少。今年 3 月份，全美房地產經紀協會估計，投資者占到了購房民眾總數的 23%，這一數字包括那些購買了第二套住房的人。據抵押貸款公司估計，在這些人中，完全以投資為目的的購房者占到了 10%。這一比例比美國此前的最高紀錄高出一倍。

????亞利桑那州立大學房地產中心主任杰伊?巴特勒（Jay Butler）說: “現在已經有了專門以投資房地產為生的人。他們是些半專業和業余的投資人，一心想要過上自立自足的生活。投資房產正是他們實現經濟自主的途徑。這種做法直接取自從前股市上的當日短線交易人。”

????與 20 世紀 90 年代后期的股市泡沫做一比較，你可能會覺得，這場炒房盛會過不了多久就要結束了。至少過去兩年來，分析師、專家還有像本刊等一些雜志一直在這么說。只是實際情況并不是這么回事，至少現在還不是。商務部不久前剛剛宣布說，新房銷售 3 月份上漲了 12.2%，又創了新高。現在看來，2005 年又會是一個破紀錄的年份。

????這到底是怎么回事啊！

????為了解答這個問題，《財富》雜志到洛杉磯、拉斯維加斯、菲尼克斯、奧斯汀和邁阿密參觀一些樣板房和未竣工的小區，出席了幾場研討會，與房地產投機者（這些人喜歡被叫做“房地產投資人”）一起排隊購買公寓。這個投機群體急不可待地撲向火暴的樓市，搶在房價飛漲之前，盡可能多地弄到房子。然后，他們會轉移到另一個樓市看好的城市。他們當中許多人都承認，他們身處泡沫之中，泡沫遲早會破裂。但他們不認為這會傷害他們的市場。就算真有傷害，他們也能適時地全身而退。所以盡管有這樣那樣的警告，盡管他們當中也曾有幾個發出過動搖的聲音，但大多數人依舊像圣誕節過后清倉甩賣時心急火燎的顧客一樣，迫切不改，瘋狂如故。

????要評估房地產熱到了什么程度，可以去 4 月份在洛杉磯舉辦的房地產博覽會（Real Estate Wealth Expo）看看（口號是: “一周賺百萬”）。博覽會的地點在洛杉磯會議中心（Los Angeles Convention Center），是一場有 4.6 萬 人參與、為期兩天的火爆聚會。期間，你可以聆聽到許多名人的建議，如房地產大亨唐納德?特朗普（Donald Trump）、暢銷書作家羅伯特?清畸（Robert Kiyosaki）、煽情演講家托尼?羅賓斯（Tony Robbins）和嘻哈歌手拉塞爾?西蒙斯（Russell Simons）。你可以想象一下當時的情景: 巨大的展廳里突然播起商業信息廣告，推銷者與觀眾雜處其間，將彼此帶入快速致富的狂想。

????展廳里安排了 100 多個展位，銷售的產品從邁阿密的分套出售公寓到按摩設備，應有盡有。展廳里安裝了一種像電話亭一樣的小屋，名叫“錢庫”，里面堆著大量假鈔，氣流將假鈔吹得在小屋內亂飛，人們可以進到里面玩搶抓鈔票的游戲。在一次商業地產研討會快要結束的時候，有位名叫斯科特?希爾（Scott Scheel）的發言者向聽眾提供購買其“培訓包”的機會，培訓包里含有幾本書和幾張 DVD，售價高達 1,620.50 美元，而這還是所謂的“折扣價”。收銀臺邊聚集著大批購買者，用信用卡也不成問題。

????這樣的熱鬧很適合發生在洛杉磯，因為加利福尼亞正是當代房地產投機者的誕生地。1997 年，加利福尼亞平均房價是 186,490 美元，如今已經到了 495,400 美元。漲幅如此之快的市場，正是培育投機行為的完美溫床，加州投機現象自然令人吃驚。比如，在 2003 年 5 月至 2004 年 5 月，洛杉磯在售后六個月內即轉賣的房屋數量猛增了 47%。

????隨著價格膨脹，加州房產變得越發昂貴，投機難度也越來越大了，因為開發商開始在售房合同中加入所謂的反投機條款。條款規定，購房者必須提供確實想在新購住房中居住的證據。若房子在一年內被賣出，購房者會受到一連串的處罰。

????不過，單純將房產套現的吸引力并不大。因為個人在投資房地產后，若在六個月之內再度購買了價值相等或更高的房產，便可以遞延先買房產的銷售稅。這便強烈地促使投機者將炒房的收益再投入購買更多的房產，但在加州，已經不能這么做了。加州不再是個好選擇，那么還有別的地方嗎？

??? 拉斯維加斯: 舉債購房

??? 在拉斯維加斯杜朗戈希爾斯（Durango Hills）高爾夫球俱樂部舉行的投資集會上，一位 30 來歲的金發女人黛比?史密斯（Debbie Smith）正被一個許多當代房地產投機商面臨的難題困擾: 回憶自己到底有多少套房子。“我們有四、五、六、七、八……等一下，讓我想想，”黛比說。

????她開始掰手指，數她的房子，還隨口說出那些小區的名字: “帕爾米拉、特拉奇那、克里夫夏多……”

????還沒數完，她的丈夫、和她一起主持這個每月一次的聚會的賈森?瓊斯（Jason Jones）插話幫忙: “還有查理斯頓山的那間小房子。”

????“還有馬拉拉哥，”黛比說。“一共多少了？是 12 套嗎？我再想想，看還有沒有了……”

????黛比拿出一張名片，在背面寫下那些社區的名字，它們大多位于拉斯維加斯，但也有在博伊斯和阿爾布奎爾克的。這一次，她數出了 12 套。她停了下來。

????“哦！在索拉納還有。”她突然露出了歡快的表情，仿佛一縷陽光沖破了云霧。她那精心修飾過的眼睫毛在不停地眨動。“這周我們付了貸款手續費。天！我在密西西比還有一套。我忘了。14 套了。”（實際上，這兩口子一共有 20 套房子。他們忘了去年冬天買下的幾套住房。）

????黛比從前是位老師，賈森從前是金融顧問。你不會奇怪，他們都是加利福尼亞人。盡管加州房產大漲未曾令他們獲益，但也肯定引起了他們的關注。從 2002 年起，他們應用了從著名房地產大師羅伯特?艾倫（Robert Allen）那里學來的經驗，在網上買下了佛羅里達州五套即將取消贖權的房子，每套僅投入 1,000 美元。起先這些房子的租金還抵不上持有它們的費用，他們為此虧了一些錢。隨后，他們便看著它們的價值大幅提升。他們迷上了這行。

????2003 年夏天，他們搬到了拉斯維加斯，這是一個活力初現的市場。2004 年，那里的房價上漲了 49%，投機者蜂擁而來。黛比和賈森開始搶購房子，首付金額最高為房價的 20%，最低為 5%。他們說，他們花光了全部 14 萬美元的積蓄，但只買下其中七套房子。

????購買其他房子，靠的是充分利用投機者最喜愛的手段: 舉債。沒錢了，他們就從家人、朋友和當地放貸者那里借來 40 萬美元，用作購房首付款。大多數房子采用的是可調節利率，即采用購房后三至五年內的優惠利率; 而他們從這些房子得到的租金與總每月還貸額大致相抵。

????如今，這對夫婦估計，他們 20 套房子的價值大約為 800 萬美元。果真如此（除非賣掉它們，沒人清楚到底值多少錢），屬于他們的財產總值已達 400 萬美元。

????他們說，這一個數字就是他們的全部凈資產。這些房子目前還沒出手，但他們不著急。他們計劃在需要現金的時候賣掉房子，剩下的留下來供養老之用。“這樣做有風險，”黛比承認，“可我確實覺得它比股市的風險要小得多。即使市場破滅了，你也不至于一文不剩，不像股票那樣價值會一直跌到零。我覺得這么做特別刺激，并不是很嚇人。”

????投資聚會有關網絡化的討論結束后，一位身穿夏威夷襯衫的矮個男子走到黛比夫婦面前自我介紹。他叫凱爾文?中曾根（Kelvin Nakasone）。他要發表一項公告: 在他的房地產投資導師的幫助下，他買下了一套新房。

????他的什么？40 歲的中曾根是中學手語老師，與當會計的妹妹一起投資。他的話表明，他是魯斯?惠特尼（Russ Whitney）導師活動的學員。惠特尼是全國幾百位房地產顧問中的一位，眼下正在商業信息廣告中頻頻亮相。惠特尼的計劃為中曾根提供了一位“導師”，給他上了為期一周的房地產速成課，此后還每周以電話的形式向他提供一次“特別指導”，還請他到佛羅里達珊瑚角等地參加多種培訓研討班。中曾根為此支付了 3.5 萬多美元。（黛比后說來: “唉！有些活動確實很好。可聽他的口氣，好像是覺得有些貴。”）

????中曾根于去年 10 月開始參加活動，12 月在拉斯維加斯買了房子。他買房花了多少錢？“不記得了，”他愉快地說。有關泡沫的討論讓他感到擔心嗎？“我能預見到將發生什么，”他說。“我知道過不了多久，許多申請了只付利息抵押貸款的人要有麻煩了。”

????他也許是對的。采用只付息抵押貸款，借貸人不必償付本金，這樣一來，他的還貸金額就較傳統的抵押貸款為少，從而可以負擔得起價格更高的房子。這種貸款一向被認為存在風險。2001 年，只付息抵押貸款僅占美國全部抵押貸款的 1.6%。可去年，卻達到了驚人的 31%。如果說有什么跡象表明樓市一旦出現低迷會使大批人陷入困境的話，正是這個只付息抵押貸款的比例。

????那中曾根采用的是哪種抵押貸款呢？“只付息，”他說，“我沒有交首付。但對于投資者來說，這是合理的。我們的月供少了。我要賣房獲利，所以我才不在乎申請只付息貸款。你不知道我是夏威夷人嗎？那兒的房產價值漲到了峰值，同樣的情況在這兒正在出現，所以我知道將會發生什么。”他的妹妹負責理財，她跟他說房子已經升值了 5 萬美元。“我要看看，最終會是什么樣？”他說。

????菲尼克斯: 利用制度

????55 歲特里什?唐?弗朗西斯科（Trish Don Francesco）身穿一件亞洲樣式的鮮紅色襯衫，戴一副紅色眼鏡，正在注視著一張不斷擴張的菲尼克斯郊區的地圖。唐?弗朗西斯科經營著大都會人公司（Metropolitan），這是菲尼克斯一家從事房地產組合管理的企業，房地產組合管理在這個城市近來十分活躍。在她旁邊的一塊圖板上，列出了最近購房者的名單，其中有人在上個禮拜買了 20 多套房子。她已經很久沒有休過假了。“親愛的，我在樓市火的時候從不度假，”她說。

????正當拉斯維加斯的樓市開始黯淡之際，菲尼克斯的樓市又火了起來。聽到了投機熱席卷拉斯維加斯之后所發生的事情，大都會人公司等當地房地產公司開始直接與加利福尼亞投資者聯系。唐?弗朗西斯科向加州各地發送了幾百萬份直接營銷傳真。據她估算，一年半以來，有 700 多位加州投資者走訪了她的辦公室，其中有一半以上購置了房產。“我們到機場接送他們，”她說。“為什么要租車呢？有時他們可能會在這兒呆上六個小時。盡管如此，他們當中許多人不需要去看房子。他們到這兒后，看看房價，然后說: ｀25 萬美元？我要兩套！＇”

????去年，在菲尼克斯，自認為是投資人的購房者增長了一倍多，達 2,703 人。據當地一家房地產研究公司 Infocom 統計，2004 年菲尼克斯地區售出的房子中有 18% 被他們買走。菲克尼斯的建筑商擔心，投機熱會傷及他們的主營業務，于是很快便頒布了類似的反投機條款。這些條款在加利福尼亞和拉斯維加斯實施的效果很好。

????然而，去年秋天這些舉措在菲尼克斯開始實行之時，正有太多的投資人涌向這座城市。反投機條款生效后沒多久，一輛滿載拉斯維加斯投資者的卡車就開到了大建筑商托爾兄弟公司（Toll Brothers）的一個建筑工地的流動售樓車前。據托爾兄弟的發言人介紹，這伙人對被拒絕在這個火爆市場上投資很氣惱，把現場的售樓小姐嚇得手足無措，不得不請求總部支援。這位發言人說，“他們就是想廣置房產，不肯接受遭拒絕的事實。他們試圖爬進售樓車把定金交給她。她只好把自己鎖在車里。”

????如今，菲尼克斯的建筑商會告訴你，他們合同里新制定的反投機條款已經解決了問題。然而，前面說的那個擁有多套房子、會用膝蓋開車的扎雷 塔馬塞比安的情況卻完全不是這樣。他在規定生效后仍在菲尼克斯買了好幾套房子。塔馬塞比安是怎么鉆這些規定的空子的？聽他說起來，還挺容易: 每當有小區的樓盤難以售罄之時，一些建筑商的銷售代表，如 KB Home 公司，就會打電話通知他。“我甚至不管房子在哪兒，”塔馬塞比安說。“你必須做好馬上動手的準備。”[在談及此舉違反規定時，KB Home 公司的發言人德里克 霍爾（Derrick Hall）泰然自若。“這是個完善的體制嗎？”他說，“不，不是。它是用來嚇唬人的。”]

????有幾次，塔馬塞比安甚至還參加了盛大的社區開門儀式，這一活動通常是為那些“終端用戶”舉辦的。建筑商所說的“終端用戶”，是指確有計劃購房居住的人。這些社區開門儀式也是一場銷售活動，邀請那些有望購房者和他們的家人一起參加抽獎，選出那些幸運的新房主。在認購者過多的社區，抽獎的氣氛十分緊張。在有些地方，氣氛熱烈得就像賽前啦啦隊的表演。中獎者被選出后，幸運家庭的名字被登在記分牌上。他們會得到一枚徽章，有人為他們拍照，全體都為他們鼓掌。

????為了維持排場，建筑商通常會堅持讓塔馬塞比安出席儀式，盡管他們知道他是一個投資人。受到邀請后，他登上了去菲尼克斯的飛機，跳進他那輛標準 300M 車，全速狂奔到售樓辦公室。“有時，我感到有點不適，”他說。“我一個人去那里，和那些家庭一起吃雞蛋餅，每公布一個中獎者的名字，就會爆發出一陣掌聲和喧鬧聲，而我只是在那里瞎溜達。”

????從去年拉斯維加維樓市開始降溫時起，塔馬塞比安去了 20 多趟菲尼克斯，去考查、購買和視察住房。顯然，他學東西很快。17 歲時，他從表兄那里知道了什么是舉債經營，兩人在用餐時，表兄在一張餐巾紙上列出了舉債經營的原則。（“你能以 20 萬美元現金買一幢房子，也可以通過首付 10% 的方式購買 20 幢房子。你想怎么做？”）18 歲時，他花了 12.6 萬美元買下了第一套房子，看到它升值后，他決定不去念大學了。（兩年半后，他賣掉了房子，售價是 36.9 萬美元。）

????塔馬塞比安在菲尼克斯買了 8 套房子，首付都是 10%，連貸款手續費在內，總投資為 15 萬美元。為了買下另外 7 套房子，他和最好朋友的父親成立了有限合伙公司。朋友的父親在 IT 業崩潰時賠了錢，正指望在樓市上賺回來。兩人各付擔一半首付款。

????這些房子仍在燒錢: 塔馬塞比安說，他每月要在它們身上虧 3,500 美元，因為他并不急著把 15 套都租出去。“就是虧一點也沒關系，我買它們是為了升值，”他說。他估計，這些房子的價值已經從 200 萬美元漲到了 300 萬美元。他計劃在今后兩到三年內將房子售出，但就算那時樓市崩潰了（他也不希望這樣），也不意味著大禍臨頭。他說: “你就拿著房子，等樓市回暖就行了。”

????奧斯汀: 流動一族

????一支由兩部汽車組成的房產投機車隊正在奧斯汀一帶巡行。我正坐在第二輛車─一部福特（Ford）Excursion SUV上，同車的還有斯蒂芬和克里斯托爾?王夫婦（Stephen and Crystal Wong）。車里傳出“”的雜音。那是在前面開路的經紀人湯姆?波爾克（Tom Polk）在用步話機同他們講話。他開著一輛黑色寶馬（BMW），聲音很尖。“看得出來，奧斯汀與達拉斯、圣安東尼奧有著重要的區別，”他說。“這點區別就是生活質量。”

????波爾克起勁地推銷，因為王姓夫婦目前正處在得克薩斯州三天三地考察行程當中。昨天他們去了圣安東尼奧。今天是奧斯汀，明天要去達拉斯。在此期間，他們計劃選購 15 套房子。王家是一個非醫療陪護服務公司的特許經營商，長期居住在舊金山，但他們一年半來已經在菲尼克斯購買了 12 套房子。在我采訪的時候，他們說，這些房子已經升值了 47%，達 240 萬美元。

????現在，他們開始出售菲尼克斯的幾幢獨立住宅，并把錢投入到下一個看上去最有可能出現強勁增長的市場。在佛羅里達附近，找不到這樣好的市場，許多人認為那里已經進入了長線投資時期。盡管在過去幾年，得州大多數大城市的樓市陷入停滯，但許多投機商還是看中了這個州。數字也漸漸反映出了這一點: 3 月份，奧斯汀獨立住宅的銷售量比去年全年猛增了 38%。

????王氏夫婦似乎在來之前就打定了主意。“哥兒們，這地方實在便宜得很吶！簡直就像賤價股，”35 歲的史蒂芬說。他穿著薄荷色的肥大褲子，藍灰色人字呢夾克和黃藍條紋領尖帶扣的襯衫，脖子上掛著一副墨鏡。在湯姆細說當地的路標建筑的時候（“看那兒，布什女兒光顧過的酒吧，她因為未成年飲酒罪受到起訴……”），史蒂芬說出了他的想法。“我決不認為美國會一直這樣下去。”他說著，眼睛看著車外點綴在得州半山腰上的新建住宅。“你現在就得搶奪利益。這就像又一次西部拓荒。事實上，我現在有點動搖了，覺得自己過于冒險。”

????正開著車的克里斯托爾今年 25 歲。她身穿米色套裝，粉色襯衫，粉色高跟鞋，腕表也配著粉色的表帶。她急不可待向前趕路，猛踩油門，要超過黑色寶馬。湯姆趕緊呼叫她，要她恢復隊形。湯姆步話機關閉后，她幾乎嚷了起來: “快點啊，湯姆。我要買房！”

????如果說王氏夫婦與其經紀人存在分歧，這也許是因為他們以前從未謀面。隨著人們對在遠離住所之處投資的愿望越發迫切，涌現出了大量幫助購買者接觸火爆市場的公司。為王家找到湯姆 波爾克的是 ICG 集團（ICG Group），這是一家提供全面資產管理服務的公司，在舊金山和特拉維夫設有辦公室。波爾克自己也曾通過因特網找到過許多得州之外的投資者，但 ICG 集團改變了他的業務。他說: “過去，我有 20% 的業務來自投資者，現在投資者占到了 80%，購房者只有 20%。”

????終于，車隊開到了本次考察的最后六個社區，停了下來。這六個小區基本上一模一樣。從湯姆的寶馬車上走下了本次行程另外一家打算購房的人: 斯科特和琳達?希布內爾夫婦（Scott and Lynda Hibner）。這兩位居住在菲尼克斯，目前只在拉維斯加斯有投資。斯科特認為，房價浪潮正向東移動，為此夫婦二人決定到奧斯汀地區闖一闖。“它正從加利福尼亞移到內華達、亞利桑那，”他說。“形勢就是如此，或者說看上去是這樣。我們希望找到另一個拉斯維加斯，但我覺得我們找不到了。”

????社區樓房的施工進度各不相同，當著所有人的面，我問他們，是否擔心陷入泡沫。

????“不，不擔心。房價高的地區才會出現泡沫，”湯姆說。“這里的房價很低的。在得州，房價根本沒有達到極限。”

????“咳！那都是些猜想和推測，”斯科特說。“沒人知道究竟會什么樣。”

????“但肯定不會出現在這里，”史蒂芬說。

????湯姆說: “這基本上就像你的股票經紀人對你說什么｀別買戴爾（Dell）＇、｀別買全食超市（Whole Foods）＇。沒錯，價格已經挺高的了，可它還在上漲。”

????“對。五年前在加利福尼亞他們就那么說，可看看眼前又怎么樣？”斯科特說。

????眾人心滿意足，轉到了別的話題。希布內爾夫婦打算在一個更好的社區里買一套現房搬進去住。史蒂芬和克里斯托爾已經決定在經紀人湯姆投資買房的所有地區都買房。（史蒂芬對湯姆說: “你做什么，我們都跟著你做。我將在周一給你打電話，我不打算去……你了解市場就行啦。你喜歡什么，我們就喜歡什么。”）我們坐上汽車離開的時候，另一隊客戶來到了我們身后的小區售樓中心前。

????然而，回到車上后，史蒂芬又說起了泡沫這個話題。“我喜歡人們談論泡沫，”他說。“泡沫把膽小的全嚇跑了。這樣我便可以趁著泡沫破裂之時低價買房，可更重要的是搶在泡沫之前采取行動。為此，我把菲尼克斯的房子變成現金，來得克薩斯買房。你得保持資金流動。”

????邁阿密: 排在前頭

????湖景俱樂部（Lakeview Club）原本是位于佛羅里達州奧克蘭帕克市的勞得代爾堡（Fort Lauderdale）附近的一個公寓社區，現在正要分套出售。想要買房的人排成的隊伍足有 40 米長。這個社區共有 443 套桃紅色水泥房，當中有一處復原的濕地景觀。此刻是上午 10 點，第一個購買人凌晨 3 點就來占地兒了。到了 11 點售樓開始時，社區外的人群立即變得騷動不安。“在我什么也沒有買的那些年，我總是對自己說: ｀唉呀，我應該買的，＇”達里爾（Darrell）說。他 30 來歲，從事醫院行政管理工作，穿著一件褪了色的藍色 T 恤衫、短褲，留著極短的平頭，這是他第一次投資買房。他還說: “現在，這里是唯一能確保投資高回報的地方。”

????排隊的人里有幾位點頭表示贊同。“對，不錯。我叔叔就這么說的，”塞西利亞?馬丁內茲（Cecilia Martinez）說。她 42 歲，是一位托位人（billing agent），衣著素雅，是為數不多為居住而來此地購房的人之一。“我叔叔說應該把錢從個人退休賬戶抽出來，投到房地產上去。”（她還沒有這么做。）

????46 歲的腫瘤學護士蘭迪?萊昂納德（Randy Leonard）插話說: “我從 2000 年起有了退休賬戶，現在賬戶里已經沒剩什么錢了。我要是早用它買了房，我就樂死了。”

????確實不假。2004 年 3 月以來，勞得代爾堡的房價上漲了 31%，圣盧西港漲 39%，珊瑚角漲 43%。在邁阿密的許多地方都有人樂開了花。如 4 月份，邁阿密最大的開發商之一財富國際公司（Fortune International，與敝刊毫不相關）為了即將開工建設的分套出售公寓大樓舉辦了一場聚會。白色加長悍馬車（Hummer）在三個聚會地點之間往來接送客人，模特們穿著比基尼泳裝，身上畫著以房地產為主題的彩繪，在按摩床前列隊展示。經紀人、投資商、挑選出來的購房者以及精明老到的國際客戶濟濟一堂。

????集會的人氣很旺，因為在佛里羅達的分套公寓開工建設前就介入到項目中，就好比在網絡公司首次公募時占有一席之地。盡管最好的生意都被有內部關系的人拿走了，但大多數開發商還是會舉行公開售樓，把剩下的房子賣給普通民眾。這些普通民眾中有許多是投資新手，他們蜂擁而來，覺得這是致富的最后機會。于是，佛里羅達便出現了除棕櫚樹外的又一道風景線: 等待購買分套公寓的長隊。

????這些房子有可能在幾小時銷售一空，因此購房者為了確保能分到一杯羹，幾乎用盡了各種手段。他們在外露營，坐在躺椅上等上好幾天，支起太陽傘抵擋烈日，為了誰該排到前面而爭吵。佛羅里達好萊塢市的克什納爾房地產公司（Kirschner Realty）老板金?克什納爾（Kim Kirschner）說: “保安人員若不在，就不時有騷亂發生。”

????讓我們回頭看看奧克蘭帕克市的分套公寓銷售活動。30 來個穿著深藍襯衫、黑色褲子的克什納爾公司職員正到處奔忙，把亂哄哄的買家由“樣板間”帶入“地圖室”。那里有一幅巨大的社區鳥瞰圖，買家將在那里挑選剩下的房子。隨著時間推移，更多的房子被賣掉，克什納爾公司的決策者秘密開會商議，逐漸提高剩余房子的價格。今天中午剛過，有傳聞說，每個單元房要上漲一萬美元。小區剩下的房子越來越少，繼續漲價的傳言越來越多，排在隊伍后面的人壓力也越來越大。

????一位叫約翰的按摩師（他不透露他的姓）說: “這就像比賽。能賺到錢的都是最先到的和稍晚一點到的。”他和女友在一起，女友身穿白色緊身背心，嘴上涂著亮粉色口紅。他們今年已經買了三套用于投資的房子。“排在隊伍最后的人將兩手空空，”他說。

????目前還不好說這場狂熱能持續多久。但現在，就連賈森?米切爾（Jason Mitchell）這樣的堅定投機商都開始緊張起來了。米切爾今年 31 歲，2003 年剛從錫拉丘茲法律學院畢業。在畢業之前，他就在兩個月里分別賣掉一套房子。“這是一場淘金熱，”他說。“每個人都盡快將房子出手。你若去下館子，也會看見某個剛從洛杉磯來的女服務員到這兒后頭一個禮拜就賣了兩套房子。”米切爾和妻子康尼（Connie）總共在拉斯維加斯買過 7 套投資房，但如今他們已經賣掉了 5 套。“我有一種猛醒的感覺，”他說。“我在每個小區建設工地上都看見了投資買房團，他們每個人都買了六七套房子，他們用別人的名字買房。我想: ｀天啊，樓市要出現泡沫了呀！＇所以，我停下來了。”

????在往東的菲尼克斯，謝里爾（Cheryl）和卡羅琳?洛耶爾（Carolyn Lawyer）姐妹也謹慎起來了。姐妹倆一個 45 歲，一個 34 歲，去年都辭去了工作（兩人的職業分別是營銷顧問和一家半導體公司的管理人員），一起炒房。如今，她們常能接到剛加入這場游戲的朋友們的電話。“人們都不現實，這讓我們很擔心。很多人在市場最火爆的時候才加進來，如果這種火爆不能維持下去，就會有可怕的事情發生。”

????還有 39 歲的華爾街銀行家埃里克（Eric，他也拒絕說出自己的姓）。他不久前剛交了 25,000 美元定金，買下了邁阿密一套價值 65 萬美元的公寓房。他是從馬雷集團（Maley Group）的經紀人朋友那里得到的信息，馬雷集團最近還幫他在紐約以 125 萬美元的價格購買了另一套公寓房。邁阿密的濱水地區樓房還沒有開建，因此他還坐在曼哈頓的辦公室觀望等待。“我看過有關邁阿密房地產和分套出售公寓的各種報導，它們都說: ｀所有人都在投機，都帶著｀一窩蜂心態＇。我現在總能看到這些報導，我想知道: 我是不是這些人當中的一員？”

????譯者: 古正