????打造綠色社區并不容易，但效果會很好

????作者：周展宏

????2006 年，瑞安房地產（0272.HK）董事局主席羅康瑞給公司全體員工發了一個通告，宣布瑞安房地產實施可持續發展戰略，在房地產開發的整個生產鏈上，都要按照可持續發展的理念來做，包括項目規劃、設計、采購、施工及物業管理等各個環節。那個時候，中國房地產業還處于跑馬圈地的階段，只要能拿到地，迅速蓋出房子，就不愁沒有人買。瑞安房地產在中國內地市場也只能算個中小型開發商，率先提出可持續發展的理念顯得有些超前。而事實上，它在 1997 就開始了可持續發展發展的實踐，只是那個時候還沒有“可持續發展”的概念。

????瑞安房地產規劃及發展總監陳建邦告訴《財富》（中文版），公司在內地的第一個房地產開發項目─上海太平橋項目（即外界比較熟悉的上海新天地）就已經有了基本的可持續發展理念。當時，公司就是要在城市內建造一個多功能的以人為本的社區。雖然瑞安只是一個中小型開發商，但它每次拿的地塊卻非常大，每塊地的開發時間都在十年或者十年以上。這與內地其他房地產開發商有顯著的不同。誠如陳建邦所言：“我們不是想建一棟單獨的大樓，而是打造一個社區。也就是說，我們是長期開發，可持續發展對我們很有利。因為我們有機會從規劃、施工、購買材料、營銷、運作一步一步去操作，獲得的利益比單獨建造一兩棟小的建筑會多得多。”

????當然，這么做的挑戰也是明顯的，因為做一個社區，不僅包括住宅，還要包括辦公樓、零售商業、酒店等不同的房地產開發形態。事實上，中國的房地產開發商多數擅長開發住宅類項目，這直接受益于中國快速的城市化進程，他們對商業房地產的開發則很少涉及。后者的回收周期長，設計、營銷、管理和運營都比較復雜，因此陳建邦坦言，“不是說（我們的模式）來得容易，而是效果會好。”

????那么，究竟什么是以人為本的綠色社區呢？其實，一個社區“綠不綠”，甚至在項目選址（即拿地）時就決定了，因為只有選擇公共交通方便的地塊，才有可能使社區出行更加綠色。當然，社區夠大也很重要，這樣開發商才能提供相關的配套設施。瑞安開發的項目，規劃時就考慮要盡量降低私家車的使用，乘公交車、地鐵和步行都非常方便，體現了其多功能的設計理念。社區的拐彎處會仔細設計，整個設計會控制車速，使行人過馬路時很安全。對此，筆者也深有體會。本人居住的社區已經有八年的歷史，是一個 60 萬平米、住有 2 萬多人的大型社區，但直到今天仍然沒有什么商業配套，就餐、購物基本上都必須到小區之外。

????正是因為規劃得體，瑞安有兩個項目得到了美國的 LEED-ND 認證（由美國綠色建筑協會建立并推行的《綠色建筑評估體系》，目前在世界各國的各類建筑環保評估、綠色建筑評估及建筑可持續性評估標準中被認為是最完善、最有影響力的評估標準，ND 是指社區開發認證），分別是武漢新天地和重慶新天地，前者獲得了社區黃金認證，后者目前獲得了社區白銀認證，將來也有可能獲得黃金認證。陳建邦不無自豪地告訴《財富》（中文版），目前，全中國只有三個項目通過了 LEED-ND 認證，除了瑞安的兩個項目之外，另外一個就是北京的奧運會場館。除了選址和商業配套，大型社區的好處還包括建設中央供冷供熱系統、雨水收集系統，等等。因此陳建邦認為，所開發的地塊的大小，與可持續發展有很大的關聯。

????對于瑞安而言，并不是為了綠色而綠色。其可持續發展策略其實可以給公司帶來切切實實的回報，只是在一開始可能投資要大一些。比如，根據瑞安提供的資料，其重慶項目的綠色屋頂會使項目初始成本提高 0.76%，重慶新天地的零售項目運用水源熱汞，將項目初始成本提高了 2.6%，但這些項目在運營之后會逐漸收回之前的成本，甚至會獲得更多效益。

????此外，瑞安積極申請 LEED 認證，一方面是對公司的可持續發展策略的一個檢驗，另一方面很多商業客戶對環保和綠色建筑也有相應的要求。比如，租用其寫字樓的很多客戶都是跨國公司，公司總部往往對各地的分公司要求租用通過了 LEED 認證的大樓，這樣可以使得公司在爭取客戶上獲得競爭優勢。可持續發展策略本身也會給公司帶來效益。比如，根據瑞安的介紹，其武漢項目總體規劃可每年節約運營成本 520 萬元，種植空間節約 1,200 平方米，每年節約用水 25 萬立方米。陳建邦告訴《財富》（中文版），可持續發展策略的回收周期一般比較長，都是 5 年或者 8 年。有一點很重要，即在項目越早階段運用可持續發展理念，那么成本就會越低，效益也會越大。

????盡管初始建設成本有所增加，但瑞安認識到，減少碳排放和綠色環保是大勢所趨，中國政府也會越來越重視綠色多功能社區，因此先行一步將會使自身更有實力和競爭力。對于瑞安而言，可持續發展策略的推行不僅在于成本提高、項目回收周期的延長，更重要的挑戰在于對員工的培訓，以使綠色經營的理念貫徹到每個運作的環節之中。

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瑞安武漢項目在可持續發展規劃上具有一定的代表性。它通過 LEED-ND 黃金認證，所采取的策略主要包括 12 項：（1）屋頂綠化；（2）雨水收集系統；（3）中央供冷供熱系統；（4）歷史建筑的保護；（5）古樹的保護和移植；（6）LOW-E 玻璃的使用；（7）內墻保溫系統；（8）優先選用低能耗產品設備；（9）熱回收技術；（10）變頻設備的使用；（11）建筑廢料回收計劃；（12）提供精裝修住宅，通過集中施工避免材料浪費，并減少入住后二次裝修帶來的污染。

????瑞安武漢項目中的 A4 地塊還通過了 LEED-CS（建筑主體和外殼）黃金認證，采取的措施包括以下 15 項：（1）屋頂綠化，采用佛甲草；（2）雨水收集系統；（3）無永久灌溉；（4）項目禁煙；（5）使用環保材料，例如地毯、外墻涂料和粘接劑等；（6）使用節水潔具；（7）中空雙層 LOW-E 玻璃；（8）老建筑的保護，9 棟老建筑采用不同的保護形式進行改造和保護；（9）古樹的保護和移植；（10）內墻易通磚保溫；（11）施工建筑廢料回收和再利用；（12）使用低能耗產品設備；（13）使用變頻設備；（14）集中供熱和供冷；（15）減少光源污染等。

????其實，這些可持續發展的策略或多或少也運用在瑞安的其他開發項目上。