????2009 年市場展望

????開發用地和大型項目

????去年，二線城市投資非常火爆，占交易總量的 43.3%，較 2006 年上漲 7.8%。然而，這主要源于一線城市缺乏足夠的投資等級的產品及開發用地成本高昂。這促使海外投資者轉向二線城市，如大連、天津、成都和杭州，有的轉向三線城市，以尋求獲得更高的收益或者更好的股權回報。不過，目前一線城市到三線城市的地方開發商普遍都面臨困難，這給海外投資者帶來了巨大的機遇。海外投資者目前在購買資產方面享有更大的議價權和相對更多的機會。為了吸引海外及國內投資者的投資，地方公司越來越愿意降低開發用地和已建成住房的報價。這一市場正在從賣方市場轉向買方市場。預計市場投資重點將重返一線城市，市場上也將出現更多高水平的投資產品。

????預計短期內舉債率較高的投資者將大幅撤離中國投資市場。展望 2009 年，活躍投資者將成為市場投資主力，他們在一線城市黃金地段尋求目標回報率更低的建成項目。

????高檔寫字樓

????盡管在許多城市都出現了周期性的寫字樓過剩現象，但對 A 級寫字樓的需求可能依然強勁。在世邦魏理仕跟蹤的 15 個城市，A 級寫字樓基本上只占寫字樓總存量的 30% 到 40%。例如在杭州，A 級寫字樓存量比例特別低，只有 21.4%。盡管在 2008 到 2010 年間，杭州新的 A 級寫字樓供應量將達到 230 萬平方米，但仍然只占新供應量的一半，目前杭州四家 A 級寫字樓的空置率在 2% 到 8% 之間。

????預計 A 級寫字樓的租住率將保持相對穩定，在世邦魏理仕追蹤的大多數城市，租住率可能超過 90%。但是在北京，租住率增速更慢，且新增供應量較大，空置率可能在 20% 左右。由于業主通過提供更多的優惠競爭租戶，實際租金可能會保持穩定，甚至會有小幅下降。

????假設中國經濟增長率保持在 9% 的水平，它仍將繼續吸引海外公司到中國開發寫字樓。因為這個國家是一個巨大的新興經濟體，即便是在其他國家削減成本和擴展計劃的跨國公司也不能忽視它。

????住宅

????預計 2009 年普通住宅價格有可能下調。為確保有足夠住房滿足中低收入人群的需求，政府在 2006 年 6 月發布了第 65 號令，抑制開發商建造大戶型和豪華住宅。這一文件要求，中國所有城市未來住宅供應的 70% 必須是建筑面積不超過 90 平方米的住房。普通住宅的大規模供應增加將給房價帶來下行壓力。不過，當前大規模的城市化進程給快速的經濟增長提供了支撐。另外，高儲蓄率及近期中國政府有關穩定普通住宅市場的政策，將為城市住房部門的總體價格水平形成一個觸底支撐位。

????由于豪華住宅供應量受到限制，價格將保持穩定。在北京，豪華項目的報價基本保持穩定，但實際成交價已經小幅下降，因為開發商提供了更多的折扣。預計這一趨勢至少還將持續到明年上半年，因為今年成交量很低，現有成屋還有待消化。由于大多數開發商將刻意推遲項目，直至情況有所改善，預計明年豪華住宅供應量將大幅減少。

????零售

????預計 2009 年地段較好且市場定位專業的大型零售商場前景看好。根據入世承諾，中國將取消對海外零售商的限制，給零售業帶來進一步擴大的空間，而主要一線和二線城市富裕程度不斷提高也增加了消費需求。由于市場需求強勁及目前高檔零售商店較少，大陸主要城市的空置率較低。唯一的例外是廈門，那里剛剛完成了大量的新增項目。

????結論

????受美國經濟放緩及中國市場降溫措施的影響，中國經濟增長預期也將放緩。不過預計在全球范圍內，中國經濟增長仍將保持強勁。中國中央政府將采取更多舉措拉動內需，抵消出口下降前景帶來的不利影響。

????中國中央政府的宏觀經濟政策已經由防止經濟過熱轉向確保經濟穩定增長。這有助于增強房市投資者的信心。近期采取的降低銀行存款準備金率和主要銀行貸款利率及其他穩定措施，也將刺激投資和普通住宅市場。預計 2009 年政府將推出更多的穩定舉措，如進一步降低利率和存款準備金率。

????由于政府宏觀經濟政策轉變方向及經濟增長前景強勁，國內外投資者對房地產市場遠景仍然普遍保持樂觀。因此，預計中國房地產市場當前的調整只是短期的，隨市場上涌現更多的投資機會，受金融危機影響較小的核心投資基金在 2009 年將成為中國房地產市場上的主要投資者。

????譯者：鄭歡