????投機行為把印度的地價推高了 30% 至 100%

????作者: Yassir A. Pitalwalla

????當美國對沖基金 Farallon Capital Management 與合資伙伴 Indiabulls 在 2005 年 3 月以 5,450 萬美元一英畝的價格買下孟買中部一塊 11 英畝的地產(chǎn)時，當?shù)亻_發(fā)商把他們的這筆采購交易稱作白癡之舉。數(shù)月之后，當這家合資公司以 9,550 萬美元一英畝的價格買下附近一塊地產(chǎn)時，這個價格竟然還是競標價中的第二低價。

????印度的地產(chǎn)價格正在快速飆升，而且并不局限于大城市。由于技術(shù)熱潮席卷印度全國，而且越來越多的印度人購買房產(chǎn)，再加上印度經(jīng)濟正以年均 8% 以上的速度增長，印度的房地產(chǎn)業(yè)吸引了越來越多的投資者，其中不乏海外投資者。“印度對房地產(chǎn)的需求仍處于初始階段，而并非出于個人交易需求，這樣的國家已經(jīng)所剩無幾了。”拉吉夫?薩尼（Rajiv Sahney）說。薩尼在價值 14 億美元的新澤西對沖基金 New Vernon Advisory 公司分管印度業(yè)務(wù)。

????據(jù)美林證券（Merrill Lynch）預(yù)測，印度的房地產(chǎn)業(yè)到 2015 年將增長到 900 億美元，而 2005 年為 120 億美元。“印度擁有亞洲最令人振奮的房地產(chǎn)市場。”高盛公司（Goldman Sachs）亞洲房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)負責人邁克爾?史密斯（Michael Smith）說。“它是亞洲僅存的幾個擁有不斷完善的市場的大國之一。”

????這一狀況也讓某些人感到擔心。出于對資產(chǎn)價格泡沫的擔憂，印度儲備銀行（Reserve Bank of India）提高了銀行提供的房地產(chǎn)貸款的風險級別，而抵押貸款利率也因此從 7.5% 提高到了近 9.5%。即便如此，它還是遠遠低于大多數(shù)印度人已經(jīng)熟悉的 15% 利率，但這已足以讓人們冷靜思考近一年半以來的投機行為是否也許應(yīng)該告一段落了。這一波投機行為已經(jīng)把地價推高了 30% 至 100%，房地產(chǎn)股票的價格竟然飆升了 2,000%。

????價格驟升引起了摩根士丹利（Morgan Stanley）、美林證券等公司的關(guān)注。前者已經(jīng)為班加羅爾的一家中型建筑公司 Mantri Developers 注資 6,800 萬美元，后者則對一家地區(qū)性建筑公司 Panchsheel Developers 投資了 5,000 萬美元。外國公司也紛紛向印度開發(fā)商的基金投資。例如，通用電氣商業(yè)金融地產(chǎn)公司（GE Commercial Finance Real Estate）對一個價值 8 億美元的用于營建信息技術(shù)園的基金投資了 6,300 萬美元，Calpers 和俄勒岡公共退休基金（Oregon Public Retirement Fund）各自向 IL&FS 印度房地產(chǎn)基金（IL&FS India Realty）投資了 1 億美元。

????僅用于投資的印度房地產(chǎn)基金就已經(jīng)超過了 27 億美元。J.P. 摩根（J.P. Morgan）、英國的弗蘭克騎士（Knight Frank）以及其他投資者正計劃籌集一筆價值 40 億美元的新基金。印度最大的私人資本投資公司沃伯格?平卡斯（Warburg Pincus）表示，公司把近三分之一的時間用來研究這一領(lǐng)域存在的機遇。而最近，德國資產(chǎn)管理公司（Deutsche Asset Management）則請人管理公司在印度的房地產(chǎn)項目。公司亞太及中東地區(qū)負責人埃德沃德?彼得（Edouard Peter）說: “作為活躍在全球的大型房地產(chǎn)基金管理公司，我們希望積極地在印度房地產(chǎn)市場上籌集基金并進行投資。”

????這可不是件容易的事。“在印度做生意并不輕松。”GIC 房地產(chǎn)公司（GIC Real Estate）總裁薛義華（Seek Ngee Huat）說。“要找到具有同樣長期目標的合適合作伙伴很困難，因為大多數(shù)公司都是小型家族企業(yè)。”GIC 房地產(chǎn)公司隸屬于新加坡政府，它正計劃在未來兩年內(nèi)向印度房地產(chǎn)業(yè)投資數(shù)億美元。

????利潤率已經(jīng)開始萎縮。“計劃中的房地產(chǎn)基金大多把年回報率定在 25% 至 30% 之間，但我懷疑它們當中大多數(shù)能否超過 20%。”孟買房地產(chǎn)顧問拉吉夫?巴蒂亞（Rajiv Bhatia）說。

????為了實現(xiàn)目標回報率，一些基金把目光集中在了二級城鎮(zhèn)和二級開發(fā)商身上。“許多投資者將在這里折騰得傾家蕩產(chǎn)，因為這個市場還不透明，而錯誤選擇的合作伙伴能輕而易舉地將你置于死地。”孟買 Kotak Mahindra 房地產(chǎn)基金總經(jīng)理斯里尼瓦桑（S. Sriniwasan）說。此外，你還得和官僚主義和腐敗行為周旋。阿什溫?拉莫什（Ashwin Ramesh）經(jīng)營著一個名為 Primary Real Estate Advisors 的小型商店基金。他說，“眼下全印度正在開發(fā)的大型購物商場有 200 多家，預(yù)計其中只有 10% 能獲得成功。但是，每位開發(fā)商都覺得自己的商場將成為幸存者。”

????譯者: 蕭艾