從歐盟視角看中國樓市的“摸石頭”

????最近國內(nèi)房地產(chǎn)市場出臺了些新的放寬政策：中國央行、住建部、銀監(jiān)會3月30日聯(lián)合下發(fā)通知下調(diào)購房首付比例，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例從60-70%下調(diào)為40%。財政部也放松了住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，個人專賣普通住房的營業(yè)稅免征期，從五年縮短到了兩年。

????倘若仔細(xì)對比，不難發(fā)現(xiàn)此輪“樓市新政”實施的寬松幅度，一下子回到了5年前的水準(zhǔn)。對五年一屆已過三年的本屆政府來說，手筆之大，前所未有。

????其實，回顧新中國的住宅制度改革歷史，可以看出此輪“樓市新政”算不得改弦更張，無非是中國在房改與樓市上還在“摸石頭”的一個序曲而已。中國在改革初期，要“摸石頭”甚至是全面“摸石頭”，都是可以理解的；畢竟當(dāng)時沒有經(jīng)驗，國際上也沒有同類轉(zhuǎn)型的案例可供借鑒。但已經(jīng)改革三十多年后的今天，還要繼續(xù)這么“摸石頭”，其實就大可不必了。

????而導(dǎo)致中國在房改上一直“摸石頭”的原因，是中國迄今在樓市上尚缺乏確保樓市穩(wěn)定的基本要素。那么，如何才能讓中國的樓市做到和大部分西方發(fā)達國家，尤其是歐洲大陸國家如法國那樣穩(wěn)定呢？筆者認(rèn)為“去行政化”，正確定位商品房，盡快取消“多軌制”的中國式房屋市場，以及利用售房市場與租房市場互動調(diào)節(jié)的功能，這四個做法會是有效之策。

????首先，要“去行政化”。中國歷來奉行“大政府”，太喜歡“管”了，如同“保姆”一般。管理部門的強力介入有時是關(guān)鍵的，尤其在工業(yè)化的初期以及在經(jīng)濟發(fā)展層面極低的歷史背景下；但管理部門的強力介入有時也會得不償失，尤其隨著“改革開放”的深化，能“管”和要“管”的東西越來越少了，管理部門的有些人就極不適應(yīng)。在樓市上也是如此。

????中國房改與樓市從其開始與誕生之日起，就夾雜著濃重的政治與行政的氣息，可以說在一定程度上，中國樓市已經(jīng)成為政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間互相“綁架”的工具，同時又是地方政府財政支出的絕大部分來源。

????不用說一直標(biāo)榜“自由經(jīng)濟”與“市場經(jīng)濟”的英美文化國家，就連歐洲大陸國家，例如一直以“國家干預(yù)”著稱的法國，也在樓市上盡量少行政介入。房屋交易，有公證員，有律師，若有必要，有房屋中介，這就夠了。這與中國多個管理部門輪番介入的做法相差甚遠(yuǎn)，當(dāng)然這與其中的油水不無干系。

????其次，要正確定位商品房。中國的房屋如果按照消費與價格層面，可以分為三類：商品房、經(jīng)適房和保障房。“商品房”的價位最高，最好針對富人以及收入較高階層；“經(jīng)適房”是“經(jīng)濟適用房”的簡稱，從90年代的“安居房”演變而來，主要針對工薪階層，尤其是中下收入階層；而“保障房”則是針對最低收入者以及家庭生活有一定困難的家庭。

????在此姑且不談經(jīng)適房和保障房，這兩個比較簡單，無非一個是有條件地出售，一個是有條件地出租；光看商品房就會發(fā)現(xiàn)諸多的問題，其中一個很簡單的問題是，既然是“商品房”，為何又不讓其“商品化”呢？“商品房”是不是一種“商品”？

????還有，要盡快取消“多軌制”的中國式房屋市場。中國的房屋市場紛繁復(fù)雜，不免讓人頭暈?zāi)垦！母母镏暗纳鐣髁x式“福利分房”，到1998年起實行住房“貨幣化”，逐步取消福利分房。這樣，中國的房屋作為一樣商品總體進入了市場，實乃歷史一大進步。但迄今中國樓市依然存有嚴(yán)重的“多軌制”，即除了市場上一部分由市場決定的住房之外，還有多種部分或全部游離在市場之外的形式，例如“學(xué)區(qū)房”。

????“學(xué)區(qū)房”倚仗的是被劃入“學(xué)區(qū)”這個特殊的地位，至于如何劃入、為何劃入，卻有太多的道道。學(xué)區(qū)房一般都是在老區(qū)，房屋質(zhì)量一般甚至較差，但基于“學(xué)區(qū)”的特殊賣點，例如每平米的價格從常規(guī)市場的1萬元到“學(xué)區(qū)房”的5萬，從常規(guī)市場的5萬到“學(xué)區(qū)房”的20萬，不一而足。此類嚴(yán)重違反常規(guī)市場規(guī)律與特點的“樓市多軌制”的存在，為中國的樓市添加了諸多的變數(shù)與不合理性，要不扭曲顯然是不可能的。

????“學(xué)區(qū)房”的現(xiàn)象在法國是否也有？其實也是存在的，盡管沒有中國那么嚴(yán)重。但法國政府出臺了對低收入階層的照顧以及其它政策，加以限制與調(diào)節(jié)。

????最后，要充分利用售房市場與租房市場互動調(diào)節(jié)的功能。假設(shè)在一定時期內(nèi)對居住的總體需求是固定的，那么如果售房市場旺盛，則租房市場必定萎縮，反之亦然。

????法國是通過征收“空置稅”的辦法，“迫使”房主出租房屋，以此來確保房屋市場上的供應(yīng)量。在法國不少城市，房屋空置第一年，法律規(guī)定業(yè)主須繳納房屋市值10%的罰金，第二年為12.5%，第三年則為15%。這樣，市場上出租的房子多了，自然房租價格就會下調(diào)。同時，也能有效地避免中國諸多地方出現(xiàn)的“鬼屋”和“鬼城”的現(xiàn)象。當(dāng)然，這種政策的實行要有恰當(dāng)?shù)臈l件，通常要在該社區(qū)已經(jīng)相當(dāng)成熟的背景之下方可。

????至于中國此輪樓市“新政”，其實也不是孤立的，它是與中國政府即將實行的總體寬松政策相關(guān)的。中國央行已經(jīng)幾番下調(diào)基準(zhǔn)利率，樓市寬松也與貨幣寬松緊密相連，哪怕新出臺的存款保險制度也是如此。“醞釀了21年之久的存款保險制度正式落地，國務(wù)院正式發(fā)布《存款保險條例》規(guī)定，存款保險最高償付限額為人民幣50萬元”。這無非也表明市場將呈現(xiàn)寬松態(tài)勢，以及銀行業(yè)將更多地參與競爭，進而會帶有更多的潛在風(fēng)險。（財富中文網(wǎng)）

????（注：本文僅代表作者觀點。）