就在昨天（1月23日），北京和上海兩個(gè)超一線城市分別傳出兩個(gè)新聞，讓人對這兩個(gè)在商辦市場具有風(fēng)向標(biāo)意義的“帶頭大哥”未來走勢浮想聯(lián)翩。

眾所周知，北京經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)勁的當(dāng)屬海淀區(qū)，這里向來土地供應(yīng)稀缺，出來一塊必定引發(fā)爭搶。昨天，久未有新地供應(yīng)的海淀區(qū)掛牌出讓了一塊五環(huán)路內(nèi)學(xué)院路上的寶地，卻是以波瀾不驚的方式完成了出讓，騰訊科技（北京）有限公司以底價(jià)64.2億元摘得。根據(jù)掛牌文件，此地塊建筑面積控制規(guī)模285523平米，成交樓面地價(jià)折合約22485元/平方米（顯然這是一個(gè)相當(dāng)?shù)偷牡貎r(jià)），全部建筑需自持，且需與海淀區(qū)政府簽訂《海淀區(qū)構(gòu)建高精尖產(chǎn)業(yè)用地履約監(jiān)管協(xié)議書》，很明顯這是一次定向的產(chǎn)業(yè)招商用地出讓，后土地財(cái)政時(shí)代，北京更看重的是高稅收貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

補(bǔ)充一個(gè)背景情況，這幅地塊曾于2019年由紫光集團(tuán)以66.09億元的總價(jià)摘得，計(jì)劃在此建設(shè)“紫光全球智能科創(chuàng)總部”，作為紫光的全球總部及人工智能、集成電路、云計(jì)算和大數(shù)據(jù)等的研發(fā)中心。當(dāng)時(shí)該地塊還是自2018年9月北京新版禁限目錄發(fā)布以來五環(huán)內(nèi)供應(yīng)的第一宗研發(fā)及辦公用地。大概因?yàn)樽瞎饧瘓F(tuán)內(nèi)部出問題，這塊地最終因?yàn)橛馄诶U納土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)而被收回。騰訊此次也算是在京的第二次拿地，上一次拿的就是位于后廠村騰訊北京總部大樓，已于2019年投入使用。這次拿地騰訊方面很快就出來宣稱是用于自用辦公，可以想見以騰訊系為主力租戶的各個(gè)商辦樓宇幾年后勢必遇到大面積整體退租的情況。

另外昨天上海也傳出一個(gè)消息：2024年上海不再審批新建商場、寫字樓等商業(yè)類項(xiàng)目（已列入計(jì)劃項(xiàng)目不影響），不再大拆大建；國有企業(yè)原則上只做城市更新，虹口四川北路、浦東陸家嘴、前灘、花木、松江G60走廊、奉賢美谷、閔行漕河涇等部分區(qū)域空置率超過40%，2024年上半年要下降到20%。據(jù)說出臺這樣的政策是因?yàn)樯虾３掷m(xù)走高的寫字樓空置率，已經(jīng)嚴(yán)重影響了存量資產(chǎn)的投資回報(bào)，影響投資商對上海的投資信心，需要盡快改變上海商辦市場嚴(yán)重供大于求的市場局面。據(jù)說浦東金色中環(huán)是這一次試點(diǎn)中的關(guān)鍵所在，其供應(yīng)量占到未來5年上海辦公類產(chǎn)品的一半，針對金色中環(huán)，不僅商辦項(xiàng)目審批暫停，就連商業(yè)住宅項(xiàng)目審批也被按下了暫緩鍵。

上海之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的調(diào)整，是跟以“樓宇經(jīng)濟(jì)”為目標(biāo)各區(qū)超前的密集商務(wù)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃有關(guān)，根據(jù)上海本地自媒體“樓典”整理，上海目前共規(guī)劃有3大中央商務(wù)區(qū)（傳統(tǒng)中央CBD、蘇河灣CBD、龍華灣CBD）、12大區(qū)域（大張江、大虹橋、大漕河涇、大新江灣、大金橋、大寧、大真如、大三林、大浦江鎮(zhèn)、大華涇）、5大新城+2山（嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港、寶山、金山），上海外環(huán)內(nèi)及虹橋商務(wù)區(qū)未來五年的辦公類產(chǎn)品供應(yīng)量達(dá)約2384萬平方米，其中2024年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量就將超過600萬平方米。顯然如此超供的市場情況必然帶來的就是存量內(nèi)卷，在有限（甚至是下行）的市場需求下，樓宇之間只能采取惡性競爭，據(jù)說有的新開寫字樓簽三年合約竟能談到高達(dá)18個(gè)月的免租期，就這樣空置率還居高不下。因此放緩供應(yīng)就是休養(yǎng)生息，就是維護(hù)一個(gè)正常的市場秩序，穩(wěn)定市場信心。

昨天正好我去參加一個(gè)閉門會(huì)，主題是“先立后破形勢下的投融資策略”，主辦方請大家談?wù)勗诋?dāng)前行業(yè)信心普遍不足的情況下還能采取怎樣的投融資策略。我說先立就是要立對正道，中國房地產(chǎn)未來的正道就是從地產(chǎn)金融化徹底轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)資管化，資管能力決定企業(yè)后續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ缓笃凭褪且M快擺脫快周轉(zhuǎn)時(shí)代殘留的慣性，從粗放發(fā)展模式轉(zhuǎn)向精益運(yùn)營模式，慎挑城市，慎選賽道，慎貪便宜，自己不能駕馭的事情切勿冒進(jìn)。

回應(yīng)在北京和上海商辦市場上正在發(fā)生的事情，我們要清楚的認(rèn)識到，未來空間資產(chǎn)的過剩是必然趨勢（有朋友說商辦市場就是一個(gè)無解的存量市場，永遠(yuǎn)只增不減，永遠(yuǎn)都處于過剩狀態(tài)），必須盡快從坪效思維轉(zhuǎn)向人效思維，必須牢牢抓住你的核心客戶，提供精準(zhǔn)的產(chǎn)品和服務(wù)，讓自己成為不可替代的那個(gè)選擇，你才能做好資產(chǎn)管理，才能完成身份的轉(zhuǎn)換，服務(wù)更廣泛的金主（比如險(xiǎn)資）、產(chǎn)業(yè)業(yè)主（比如騰訊這種），才讓你在未來長期的存量資產(chǎn)運(yùn)營時(shí)代擁有一席之地。

能盡早看到這樣的變化，盡早做出應(yīng)對，盡早培育自己的資管能力，我們才能走出內(nèi)卷，才不會(huì)被時(shí)代的浪潮淘汰。要抓緊時(shí)間了，留給我們做選擇的時(shí)間已經(jīng)不多了。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者陳方勇為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，HuanXin創(chuàng)始合伙人、筑夢師主理人

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編輯：劉蘭香