全國人大代表、江西省住建廳廳長盧天錫與全國政協委員、四川省工商聯副主席張建明均在今年兩會期間圍繞商品房預售制度提交了相關建議提案，提出可逐步提高商品房預售門檻，直至過渡為現房銷售以及由購房人按工程進度付款、達到竣工交付條件后再支付購房尾款的建議。實際上，到目前為止已經有多位人大代表和政協委員多年來連續提出商品房現房銷售以防止項目爛尾的相關建議了。

商品房預售制度是在中國內地住房供給極度短缺、商品房市場剛剛興起而需要盡快大力增加市場供給以緩和極度失衡的市場供求矛盾情況下的產物。商品房預售制度的實施，讓承擔開發建設任務的市場主體能夠更好地動員更多的社會資源來加快項目建設與開發進度，更快更多地向市場提供急需的商品房，以解決過往國民住房保障由政府包辦所造成的長期歷史欠賬問題。商品房預售制度源于對香港“賣樓花”方式的學習，按揭貸款更是如此，再加上房地產開發貸款制度的實施，都極大地推動了房地產市場的發展，也讓中國內地地開發商由此形成的較高的財務杠桿，成為世界企業發展歷史上成長最快的企業現象之一。

商品房預售制度所支持的財務高杠桿的運用，在住房市場長期短缺和賣方市場而單邊上漲的行業基本面之下，確實推動了入市住房數量的飛速上升，并在市場競爭之下也推動了商品房質量和國人居住環境的快速改善，成為中國內地城市化和公共設施建設的重要推動力量。這在催生出世界最為龐大的開發商群體的同時，也孕育出支持中國經濟快速發展的土地財政和房地產這一支持金融體系擴張與發展的信用創造工具。不過，商品房預售制度在推動房地產市場快速發展的過程中，在開發商為優化自身發展條件而進行的企業規模競賽和個人財富增長的野心推動下，也帶來了過度擴張所引發的企業風險以及涉房金融風險的過度累積問題，一方面表現為項目爛尾所造成的交樓風險，另一方面表現為資金鏈斷裂所造成的償債風險，尤其是行業調控引發的流動性收縮之下更是如此。

經過30多年的發展，目前中國內地的住房絕對短缺問題已基本得以解決，我國人均住房面積已超越了世界平均值，住房市場也更多的表現為結構性不足與改善性需求為主的基本特征，而土地財政和商品房預售制度所造就的高杠桿推動的高周轉模式所蘊含與累積的涉房風險，已經到了不得不認真對待和加以化解的時候了。這也是此輪以去杠桿、降負債為核心，以“房住不炒”為宗旨的行業調控被長期化的真正原因。行業基本面和市場供求關系的實質性變化，以及“房住不炒”的行業定位調整，表明終結旨在聚集社會資源以加大財務杠桿來提升供給能力的商品房預售制度的條件已逐步成熟。在住房供求關系這一基本矛盾已得到根本性解決的情況下，商品房預售制度所帶來和推高的涉房風險及土地財政弊端，都成為改變商品房預售制度的推動力量。

但是，盡管房企去杠桿和銷售未達預期而被迫縮表引發流動性危機并導致行業蕭條、金融風險，這已經讓政策層和監管層難以接受，但更讓其難以接受的是行業預期下降所引發的土地財政在可預見時期內難以找到替代財源這一不得不承認的基本事實。這也使得掌握著行業調控大方向卻在行業不景氣之下轉移支付能力受限的中央政府，與財政收入壓力極大的地方政府之間產生了房地產行業調控的公約數，那就是必須盡快穩定行業預期和推動行業回暖，并史無前例地開始將房地產這一國民經濟第一大行業定位為國民經濟支柱行業，希望行業能夠盡快進入良性循環軌道。為此，行業流動性必須盡快恢復，而其前提是行業信心的恢復以及樓市的回暖，這也就自然讓具有“釜底抽薪“”降杠桿效應的取消商品房預售制度，在當下成為了正確而艱難的事情。

正因為取消商品房預售和實行現房銷售制度會推動房地產行業的進一步縮表和行業流動性的進一步下降與惡化，不利于穩定行業預期，進而穩定房價與地價，從而推升涉房風險與加大土地財政壓力，因此縱然在行業基本面已發生根本性變化的情況下，有利于防范交樓風險和行業去杠桿、降負債和長期健康發展的商品房預售制度改革與逐步向現房銷售制度的轉變，也只能是一個長期和漸進的過程，斷不可一蹴而就。（財富中文網）

作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家

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編輯：劉蘭香