燕郊完美演繹了行政分割之下，一座“睡城”在樓市起伏中的真實表現。

燕郊作為最貼近北京的河北地界，是環京樓市形成中最早勃發的板塊，并形成了一個以跨省通勤、以北京為主要工作目的地的中等城市居住人口規模。也就是說，燕郊完全是貼著北京行政邊界，以相對便宜的地價和樓價大量吸引北京外溢人口，并主要承擔著居住功能而缺乏必要的產業配套，公共設施與公共服務也與北京形成較大落差的“睡城”。而燕郊房價波動，從來也都是隨著北京樓市而后漲先跌的，這也符合城市邊緣地帶房產價格變動的通常規律。

不過，自燕郊型環京市鎮在開發商的推動下憑借跨北京房價勢能而自發生成以后，始終就與北京這座超大型核心城市同呼吸、共命運了。燕郊最初的形成，是基于行政邊界阻隔之下兩邊公共服務和基礎設施在房價上巨大的溢價差距推動而成的。但人口的快速聚集引發的對于公共服務的需求，曾經導致了當地機構與北京“侵入”機構之間的競爭與沖突，并最終在主要工作于北京的通勤人口的“高端”需求推動下，基本上實現了北京公共服務機構的全面進駐與對地方機構的“完勝”。在強大民意呼吁與所在地政府的推動下，近期還迎來了北京地鐵的跨省而來，成為近年來燕郊樓市最大的利好之一，也是天天跨省通勤的“燕郊人”的最大福音。

在地方政府的態度實現由觀望、抗拒到與北京的主動融入與融合的過程中，燕郊型新市鎮也成為環京地方政府追求自身發展可以搶抓的機遇。缺乏足夠的產業內容，作為這類市鎮最大的短板所造就的十分突出的職住矛盾，也成為地方政府發展地方經濟的動力和力圖突破的瓶頸，并因此而依托北京的外溢人口和外溢產業造就了固安、大廠、永清等環京“產業新城”，成為河北省發展最快的區域之一，并就此孕育出以產業新城和園區綜合開發、運營為主業的輝煌一時的華夏幸福這家頭部房企。

但理想豐滿卻抗不過現實骨感。以開發商為主的環京產業新城的建設始終是以房地產開發和給北京人賣房子為核心內容的，再加上基于行政資源和高端人力資源而形成的特殊的北京產業結構，在不依靠行政權力而僅僅依靠市場化產業外溢推動力的情況下，產業外移的速度和范圍是遠遠慢于人口外移的速度的，而本地市場的狹小與基礎設施和公共服務與北京的巨大差距也難以招引更為優質的產業資源同步進駐。這也就必然導致這些環境產業新城淪為以房地產為實質內容、大量人口每天長距離跨省通勤的依附于北京的“跨省睡城”。

因為缺乏產業支撐和產業對人口的吸附能力，加上買房者本來就是北京市的外溢性需求而非基于本地就業所支持的長居人口，自然就讓以燕郊為代表的環京樓市在抗周期性方面要比北京郊區樓市差得多，更不要說與主城區樓市的差距了。具體表現就是，在樓市上漲的時候會上漲的比較慢，而在樓市下跌的時候會下跌的更早和幅度更大，尤其在樓市轉淡時甚至成為主城區樓市走勢的風向標。環京板塊中開發最早、聚集人口最多、公共設施和公共服務配套最好的燕郊在環京樓市熱的時候也曾上演了所謂的房價神話，但是因為畢竟缺足夠產業支撐下的人口凝聚力所支持的抗跌能力，而在限購政策下導致了神話的破滅，重倉環京樓市的華夏幸福也就成了此輪樓市調控首先跌倒的頭部房企之一。

回到城市產生的本源來看，安全和效率是城市誕生、發展和演變的主軸，超大城市郊區由于級差地租效應而催生的“睡城”是有其原因的，諸如天通苑和回龍觀超大居住區的誕生之于北京而言就是如此。位于市郊的睡城尚在合理的通勤距離與時間之內，居住者也能得到與市區差異不大的公共服務與相對良好的基礎設施。但是中國特色的行政分割之下，跨省的“睡城”因為公共服務和基礎設施與主城區較大的差異以及更高的通勤成本，讓缺乏產業聚集和人口吸附能力的這些燕郊類市鎮很容易就淪為了樓市下行期最不抗跌的區域。

這一點則和沒有行政阻隔的市場化國家完全不同，比如工作在紐約、居住于新澤西與工作分別在內倫敦和大倫敦的跨州、跨區通勤已然成為常態的今天，同一省內且雙方市區距離僅20多公里而搞了多年同城化的西安與咸陽的融合尚無顯著效果，更何況跨越省界的燕郊之類的環京樓市？

因此，在行政樊籬無法徹底打破和當地無法形成較強的產業聚集狀態之前，燕郊這樣的“跨省睡城”在樓市走弱的時候更容易受傷而導致神話破滅，終究是一個無法回避的問題。而未來軌道交通與北京的鏈接，到底是會因虹吸效應而更加強化“跨省睡城”效應，還是能夠將以環京樓市而知名的這些新市鎮發展為各具特點與競爭力的環京產業衛星新城，確實還是一個未知數。（財富中文網）

作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家

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編輯：劉蘭香