REITs是有別于股票、債券的第三大類資產。它是對特定固定資產未來收益的證券化，風險介于債券與股票之間，是資產配置中分散投資的重要資產類別之一，在海外這種資產的運作也比較成熟。由于REITs基金的底層是固定資產的長期收益權，它的投資周期非常長，投資的形式主要是發行人向機構投資者戰略配售，只有少比例份額向公眾發售。國內REITs基金類似于封閉式基金，所有投資者只能在發行期購買，成立后不再開放申購贖回，份額持有人要么持有到期，要么通過將場外份額轉托管到場內進行交易，而且機構投資者獲配的份額都有明確的限售鎖定期，不是基金上市后立刻可以賣掉。

國內公募REITs試水半年來，第一批基金上市后總體表現為溢價，9只產品平均漲幅超過15%，而第二批目前只有2只，所以媒體敢于預測一日售罄無懸念。其實這類產品主要是機構投資者，尤其是管理資金久期較長的機構用來做配置的，參與戰略配售的主要是私募基金、證券公司、資產管理產品、專業機構投資者、保險公司、信托計劃。仔細分析這類產品的招募說明和合同，不難發現，個人投資者如果真想配置，也最好是通過購買上述機構的產品來實現。無論是投資期限，還是對底層項目的篩選盡調，個人投資者都很難駕馭。

期限和流動性上，隨手翻一翻基金合同就知道這類產品期限有多長了，比如華安張江光大REIT存續期20年算短的，中金普洛斯REIT存續期50年算中等，平安廣交投廣河高速REIT存續期為99年......機構投資者可以通過自身不同產品和資金久期來匹配和滾動投資，而個人投資者大概率是不可能持有到期的。如果個人投資者奔著上市后的折溢價買賣去，倒又無須在發售時盲目搶購了。

項目甄別上，發售時的篩選項目與上市后的買賣決策，都取決于對底層項目的盡調和研究能力，要判別不同地理位置，不同性質項目的經營狀況，現金流穩定性和未來成長性等，這些對于個人投資者來說都超綱了。

所以公募REITs只留少部分份額向公眾投資人發售也是考量過的。當然對于有能力有興趣參與的個人投資者，這類產品發行設置的場內外認購的門檻還是很友好的，1000元起，就能配置一筆另類資產，也算是金融工具普惠創新的一份力作了。畢竟前述機構投資者諸如信托、資管計劃等面向的高凈值客戶。投資者可以結合自身的資金量、研究能力、風險承受能力等因素，正確認識標的特點，量力而行。（財富中文網）

作者陳燕為財富中文網專欄作家，與財富管理時代共同進化的研究員

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編輯：劉蘭香