11月10日，中國(guó)人民銀行單獨(dú)發(fā)布了10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。這一舉措利于向房地產(chǎn)市場(chǎng)注入信心。

這是央行首次單獨(dú)發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。

我認(rèn)為，其作用有三：一是表明房地產(chǎn)合理融資需求正在積極地被滿足，尤其是當(dāng)月增加3481億元，這些增量數(shù)據(jù)還是很積極的；二是表明個(gè)人住房貸款余額數(shù)字金額巨大，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)之中舉足輕重，牽一發(fā)動(dòng)全身。也就是說，我們必須高度重視這一貸款風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，這是個(gè)天文數(shù)字；三是不應(yīng)該忽視這一貸款風(fēng)險(xiǎn)。值得關(guān)注的是，個(gè)人住房貸款在用途上，絕大部分形成了開發(fā)商的負(fù)債，若開發(fā)商無(wú)法按期交房，則可能會(huì)引起巨大動(dòng)蕩。特別令人擔(dān)憂的是，一些開發(fā)商嚴(yán)重依賴期房預(yù)售，即購(gòu)房者為尚未竣工的期房預(yù)付房款，這種做法意味著開發(fā)商實(shí)際上是在向數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的家庭無(wú)息借款。開發(fā)商因此更容易繼續(xù)擴(kuò)張，但如果它們倒下，購(gòu)房者買的期房可能會(huì)變成爛尾樓。

中國(guó)的房地產(chǎn)面臨一些極端的現(xiàn)實(shí)問題。例如，易居（中國(guó)）研究顯示，中國(guó)100家最大的開發(fā)商9月份總銷售額較上年同期下降了36%。中國(guó)的房地產(chǎn)以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，占到中國(guó)整體GDP的30%。有人形象地比喻，房地產(chǎn)行業(yè)一打噴嚏，中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)就會(huì)感冒。

中國(guó)十分重視房地產(chǎn)債務(wù)問題，采取了一系列旨在遏制過度借貸的舉措。值得關(guān)注的問題是，如何在不破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)、不重創(chuàng)更多開發(fā)商，以及不讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)脫軌的情況下解決債務(wù)問題，正迅速成為中國(guó)多年來(lái)面臨的最大經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)之一。若處理不當(dāng)，可能會(huì)在全球產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

全球金融市場(chǎng)正在為可能出現(xiàn)的違約潮做準(zhǔn)備。在國(guó)際債市籌過資的開發(fā)商中，約有五分之二企業(yè)的債券發(fā)出了警報(bào)信號(hào)。上周，ICE BofA亞洲企業(yè)美元債券指數(shù)中的59家中國(guó)開發(fā)商，有24家的債券收益率超過20%，這一水平表明違約風(fēng)險(xiǎn)很高。

中國(guó)房地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)或沖擊美國(guó)及全球經(jīng)濟(jì)。11月8日，美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)出警告稱，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)危機(jī)有可能威脅到全球市場(chǎng)和美國(guó)經(jīng)濟(jì)。中國(guó)房地產(chǎn)巨頭恒大集團(tuán)突然深陷3050億美元的債務(wù)危機(jī)，這不僅引起中國(guó)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的震撼，而且也造成全球金融市場(chǎng)的恐慌。

有媒體認(rèn)為，恒大的債務(wù)危機(jī)并不是特例，至少有6家中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最近幾個(gè)星期未能按期支付境外債券。美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)布報(bào)告稱：“鑒于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)的規(guī)模，以及其與世界各地廣泛的貿(mào)易聯(lián)系，中國(guó)的金融壓力可能會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)情緒的惡化導(dǎo)致全球金融市場(chǎng)的緊張，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成威脅并影響美國(guó)。”

從目前的情況看，中國(guó)僅僅是貸款政策的微調(diào)，但絕不是政策的轉(zhuǎn)向——改造由債務(wù)和投機(jī)驅(qū)動(dòng)模式的初心并沒有改變的跡象。也就是說，其中的“三條紅線”政策，仍然沒有大幅調(diào)整及改變的必要與可能。

必須指出，由于各方對(duì)利弊共識(shí)的達(dá)成，中國(guó)房地產(chǎn)積極的因素已經(jīng)或正在凝聚，這是一個(gè)恢復(fù)市場(chǎng)信心的開端。僅僅需要信心來(lái)解決的問題，已經(jīng)不是難題，人們可以騰挪出更多的精力，來(lái)解決實(shí)力及規(guī)律層面的事情了。但實(shí)力及規(guī)律可不是一蹴而就的。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者系中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)原副秘書長(zhǎng)。

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