內部人士：碧桂園賬面資金僅能滿足保交樓

近期，隨著宇宙頭部房企——碧桂園“爆雷”事件的不斷發酵，我國房地產行業進入至暗時刻。

7月24日，中共中央政治局會議在談及房地產市場時指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
這是自2016年中央經濟工作會議上首次提出“房住不炒”之后，在以經濟形勢和經濟工作為主題的中央政治局會議上，首次就房地產市場的變化給出最新表述。近期，住建部、央行、金融監管總局、證監會等國家部委以及全國各級政府相關部門均在積極認真落實中央政治局會議和國務院常務會議有關精神，陸續出臺大量有關“救市”政策，著實讓各界看到國家對于化解本輪房地產危機行業的高度重視，也似乎讓大家一度看到房地產行業觸底反彈的曙光。

然而，事實卻是殘酷且無情的。近一個月以來，各項持續不斷救市政策卻依然沒有扭轉房地產行業不斷下滑的趨勢。8月8日，市場有消息稱，碧桂園未能支付應于8月7日支付的兩筆美元債利息。8月14日，遠洋公告稱，因并未于8月13日支付一筆票據在今年前7月產生的2094萬美元利息，導致發生票據項下之違約事件。榜一大哥的終于倒下和央企地產“金身告破”已經徹底撕下中國廣大房企的最后一塊遮羞布。

無獨有偶。根據國家統計局發布的公開數據，2023年7月，房地產開發景氣指數為93.78，為多年來低位；2023年1-7月，無論是全國房地產開發投資資金、房地產開發企業到位資金還是商品房銷售面積、商品房銷售額，相比2023年1-6月跌幅均持續擴大；根據克而瑞報告顯示，2023年7月，TOP100房企實現銷售操盤金額3504.3億元，單月業績規模創近年新低，同時單月業績同環比雙降，環比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進一步擴大；2023年7月末，商品房待售面積6.46億平方米，同比增長17.9%；2023年7月，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%，環比下降37.7%。無論是房地產開發資金投入、市場銷售金額還是拿地資金投入，其跌幅均在進一步擴大，而待售面積卻不斷攀升，房企和購房人都在黑暗中繼續煎熬，也等待著黎明的曙光。

與此同時，根據央行發布金融統計數據報告，2023年7月末，廣義貨幣（M2）余額285.4萬億元，同比增長10.7%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和1.3個百分點。2023年7月份人民幣貸款增加3459億元，同比少增3498億元。無論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預期，充分說明過去作為資金主要蓄水池的房地產行業已經充分飽和，再也無法吸納更多資金入場。

毋庸置疑，上述慘淡之極的數據再次證實市場當前情緒和未來信心均已跌至歷史冰點。

8月11日，恒大集團前首席經濟學家、著名大V任澤平發文，建議幫幫碧桂園、龍湖等優質民營房企。任澤平稱，應該幫幫碧桂園、龍湖等優質民營房企，這不僅是幫這些民營房企最后的堡壘，不僅是因為大而不能倒，而是守住金融風險底線、守住民生底線的需要。8月18日，央行、金融監管總局、證監會聯合召開電視會議，會議強調，調整優化房地產信貸政策，要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。8月20日，中國房地產報發文，表示房地產金融風險加劇，期待調整優化政策盡快落地，同時提出針對供需兩端存在的問題，政策發力點應圍繞“保、松、降”三個字展開。

由此可見，無論是知名經濟學家、行業權威媒體還是金融監管機構，亦或公開喊話、亦或出謀劃策還是出臺政策，都在為化解眼前這場曠世危機而做出自己應有的努力。

也許是輪回，過去幾十年來分別依次在日本東京、中國香港和美國紐約等地發生房地產行業崩盤的悲劇似乎悄然于中國大陸再次上演，但是，我們是否真正有能力有機會破除這個宿命呢？

從目前看，現實情況非常不容樂觀。雖然我們不能刻意追求人定勝天的神話，因為我們無法背離市場經濟學的基本規律，但是我們依然可以借鑒過往國外類似危機事件處理方式，從中獲取實踐經驗，結合內地實際國情，做出適合自己決策。

本輪危機的實質是房地產行業過分杠桿化，無論購房人首付比例，還是房企拿地、施工和銷售等環節的實際出資比例，商品房預售許可制度下行業杠桿化浪潮，加上金融機構對于房企、買房人信用擴張不斷放松管制，基于市場參與各方利益均可以得到平衡與滿足的前提下，房地產行業高杠桿行為極大放大并不斷助推，同時由于過去若干年房地產行業規模一路高歌猛進，房價不斷上漲等，在行業上行趨勢過程中，很好地掩蓋這些市場信用風險，如今房地產行業下行趨勢確立，房價不再是只漲不跌，因此，當務之急就是盡可能對房地產行業去高杠桿化，無論是房企、購房人還是房地產行業產業鏈上有關企業，絕不能逆勢加杠桿，將危機和風險轉嫁到第三方機構，而是均需要同步化、漸進式降低杠桿比例，通過市場化方式實現去杠桿化進程，實現房地產行業過量供給逐步出清。

本輪危機的根源是房價過快上漲與居民收入增長無法匹配，疊加疫情防控宏觀經濟減速，帶來居民購買力嚴重下降，導致市場供過于求，從而引發深層次債務危機。目前，房價漲跌與市場預期息息相關，不可否認的是過去房價一路高歌猛進，加上政府屢次并不合宜的“救市”行為讓市場產生“買房是當今最好的投資”的錯覺，更讓大眾形成“房地產行業綁架政府，只要市場不好，政府一定會救市到底”的謬論，“解鈴還需系鈴人”，如今政府要做的是不僅要引導大眾和市場走出這個誤區，更要用實際政策和行動告訴大眾，商品房也是商品，同樣遵循市場經濟發展基本規律——商品價格圍繞價值波動，沒有只漲不跌的商品，供給關系是決定商品價格主要因素。眼下房地產行業已然進入下行周期，降價銷售是市場參與各方必須認清的一個現實，房企和二手房主不能指望政府救市讓市場發生反轉，政府有關部門要出臺諸如“降低按揭貸款利率、降低交易稅費、降低房產中介交易傭金”等更多更有力降價政策，房企更要通過切切實實降低商品房價格讓利于購房人，才能真正通過市場化銷售帶動過剩存量的出清，促進行業進入良性循環模式。

本輪危機的核心是房地產行業涉及方方面面，牽一發而動全身，近年來宏觀經濟增速放緩與房地產行業下行相互作用，帶來一系列經濟和社會問題，引發市場各界廣泛擔憂。眾所周知，房地產行業產業鏈涉及建材、建筑裝修、家居家電等諸多行業，如今房地產行業下行帶來上下游諸多行業由盛轉衰，甚至導致相關行業不少企業瀕臨破產倒閉，大量員工被迫降薪失業。因此，為了控制危機進一步蔓延，必須盡可能將房地產行業與其關聯行業進行“物理性”切割，通過政府出臺各項幫扶政策加上市場化運作方式合理引導有關企業和人員進行細分行業賽道調整更換，通過教育、培訓、實習等模式重新上崗就業，紓解房地房行業產業鏈“堰塞湖”，解決廣大青年失業問題，為國家產業升級轉型提供范例，同時為房地產行業整個產業鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持。

當前，中國房地產行業已經面臨“生死時刻”，我們必須拿出壯士斷腕的勇氣、刮骨療傷的心態和眾覽全局的智慧去努力化解這場危機，并努力將損失降低至最低。化解房地產行業危機是一場硬仗，鹿死誰手，猶未可知，但是我們必須“萬眾一心，眾志成城”，方能在這場沒有硝煙和對手的戰爭中獲得勝利的先機。

賬面資金僅能滿足保交樓，這已經算是不錯的了，接下來得一切還是要看銷售收入，雖然摩根大通壓注碧桂園的頭寸很小，但畢竟比起恒大或許有還存在一些主動盤活的機遇，總之風險與機遇并存

在房地產行業陡峭的下坡路上，誰也不能幸免。即便碧桂園看起來比恒大值得搶救得多，但能夠帶來的改變也非常有限。在房地產危機開始前，兩者還是民營房企的“雙子星”，如今困境中的走向也趨于相同，讓人唏噓。

其實，碧桂園也好，恒大也好，都是發展到一定階段，被社會大趨勢捧出來的公司。如今，事態發生改變，曾經過度紅利積攢下的隱患也終于爆發，任憑兩者體量如何大，也難抵時代洪流的沖刷。

房地產過度杠桿化，加上疫情以來居民財富收入下降，共同導致了房地產危機，作者分析非常深入，亟待政策出臺

以前收的購房款都用到哪去了？為什么資不抵債，債務高企？