央行、銀保監會發文：保障性租賃住房不納入房地產貸款集中度管理

精準政策或者結構性政策的另一種說法，就是“歧視性”政策，保障性租賃住房不納入貸款集中度管理，當然是意在鼓勵“公租房、廉租房”之類的保障房建設，從而對其他類型的住房形成某種歧視。
我們要問的問題是，這種結構性政策到底對誰有利？首先是對國有房企有利，隨著民營房企的經營困難、放棄拿地、退出市場，房地產行業從長遠看將出現國有比重逐步提升的趨勢，特別是帶有保障性質的租賃性住房，也只有國有企業能夠承載其微利而又長周轉的性質，作為對價，國有房企將在融資、拿地等方面享受政策優惠。其次是對大城市的夾心層有利，保障性租賃住房絕不是保障的最低收入群體，而是中等收入群體，甚至是高收入群體，他們收入和就業層次普遍不錯，但又不能承受高額房價，大城市為了留住這些相對高端的人口流入，往往將這類保障房用作政策激勵。最后對地方政府來說也不錯，土地拍給地方國企或城投，看上去是左手倒右手，卻也可以慢慢收房租，再加上房地產稅，日子沒有以前好，也可以過得去。
相對的，沒有在結構性政策范圍覆蓋內的群體則是相對受損的一方。民營房企的市場空間被進一步擠出。已經購房的群體資產價值或許因此受損。特別是多套房的持有家庭，大有可能將面對高額累進稅和房租價格下跌的雙重積壓，如果他們被視作“食利者”，該結構性政策倒也可以看做共同富裕的一個手段。

現在房地產市場最大的問題之一是銷售下滑以及由此導致的回款慢，而銷售下滑更多的是因為大家擔心樓盤爛尾。因此政策穩增長就是通過穩定銷售，讓房地產的造血能力維持正常，進而對于存量的項目可以正常交付，避免出現社會問題。

只是央行和銀保監會最新發布的政策可能依然效果有限。銀行貸款與房地產相關的主要是開發貸、個人按揭以及經營貸，保障性租賃住房有關貸款占比并不高，因而這個放松對于銀行貸款的影響不會很大，可以說是象征性意義大于實際意義。

值得注意的是，央行金融市場司司長鄒瀾最新表示，近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。央行仍按照房子是用來住的、不是用來炒的定位，根據長效機制的安排，保持基本穩定。根據穩地價、穩房價、穩預期的總體要求，穩預期首先就是政策預期要穩。下一步，央行將全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

“央行仍按照房子是用來住的、不是用來炒的定位，根據長效機制的安排，保持基本穩定。”這一表述意味著政策放松的空間有限，對多數房企尤其是民營房企而言今年仍然是過冬的節奏，銷售下滑、回款難、預售資金監管以及融資收縮等情況仍會持續。

在目前穩房價的我各類措施中，實際上最有效的就是限購和限貸。前者對消費者產生壓力，后者對房地產商產生壓力。而去年比較嚴重的房地產行業衰退，也跟貸款限制有一定關系。因而，加大對保障性租賃住房項目的支持，保障有需要的群體不被貸款政策誤傷，就必須調整相關項目的貸款政策。此次保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的改革就是著眼于此。