郁亮：房地產(chǎn)行業(yè)“陣痛之后，仍有機會”

房地產(chǎn)行業(yè)陣痛之后的機會究竟在哪里？郁亮及萬科認為的機會：
一是房屋租賃等非開發(fā)業(yè)務。在地產(chǎn)黃金時代，萬科學習美國地產(chǎn)開發(fā)商帕爾迪，在2010年成為國內(nèi)首家沖破千億銷售規(guī)模的房企。在如今需要轉(zhuǎn)型發(fā)展的時候，萬科瞄準了曾經(jīng)經(jīng)歷過日本整個大縮表過程的大和房建，大和房建原也是以地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為主，在縮表的時候行動比較堅決，而且在新的賽道開辟方面也很成功，現(xiàn)在是日本的租賃公寓業(yè)務第一、物流業(yè)務第一。

萬科認為：“地產(chǎn)開發(fā)高利潤時代已經(jīng)過去”，因此，萬科正在從“開發(fā)為主”轉(zhuǎn)到“開發(fā)經(jīng)營服務并重”。

郁亮指出，需要記住“安全比增長更重要，能力比規(guī)模更重要”。郁亮特別強調(diào)，要去尋找并建立在下個春天支持企業(yè)活得好活得久的基本能力。郁亮還表示，沒有誰能預測政策底部，“很多人幻想熬一熬春天就來了，市場就和過去一樣了。其實下個春天來的時候跟上個春天是不一樣的。”我認為，郁亮的這番話極為重要，也許，目前的初步困境，僅僅是地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)“兩萬五千里長征”的序幕，面對帶有艱苦卓絕、大浪淘沙特點的未來挑戰(zhàn)，能力才是生存及發(fā)展的唯一法寶，俗話所說：“德不配位，必有余殃”及“不是猛龍不過江”，強調(diào)的都是能力。

二是以社區(qū)服務、商企服務、城市服務為新的內(nèi)涵的“大物業(yè)”。萬科的模式是高度集約化的，集約化意味著門檻及核心競爭力，而不是簡單的名詞概念，譬如，其物業(yè)擴張方式以街道為單位，發(fā)展有濃度的空間服務，萬科還通過并購形成街道密度。數(shù)據(jù)顯示，萬科已經(jīng)在全國288條街道內(nèi)住宅市占率超過25%，預計2021年底可達300條高濃度街道，未來三年完成百城千街計劃。值得關注的是，城市服務將成為萬科的一大亮點，其城市服務項目落地已經(jīng)規(guī)模化，并將成為增速最高的業(yè)務板塊，要保持不低于60%的增速。據(jù)第三方機構估算，中國城市服務將會形成萬億級的藍海市場。

總之，萬科是一家在“以客為尊”上與眾不同的房地產(chǎn)企業(yè)，所以，其講求言行一致、表里如一、行勝于言，并且下了一番苦功夫，這是其與個別“大假空”企業(yè)的主要區(qū)別。那些僅僅把“以客為尊”作為口號的企業(yè)，往往在遇到困難或風吹草動之時，為了一己之私，不惜作偽、不惜作惡。需要提示的是，民眾保護好自己的最好辦法，是堅決與那些禍國殃民公司劃清界限。

機會一般不會普惠均衡，但往往會留給有準備的。萬科，我們樂見其成。

萬科對房地產(chǎn)市場的判斷具有標桿意義，從前幾年萬科說中國地產(chǎn)已經(jīng)從“黃金時代”到了“白銀時代”，到現(xiàn)在都“陣痛后仍有機會”，可見萬科仍然是看好后市的。

對于萬科這樣的頭部企業(yè)，市場的確如此。萬科的房子在很多城市都是品質(zhì)的代表，房子質(zhì)量好，物業(yè)服務更好。在一眾中小型房企面臨危機后，萬科更會借機整合其他企業(yè)，所以此時更像是其他人的陣痛和萬科的機遇。

在人口老齡化，居民收入不斷增長，城鎮(zhèn)化率不斷提高的背景下，旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)等可能會迎來一個好的發(fā)展。而此時陣痛的，主要是前期激進擴張的必然結果，即使是市場慢下來，靠著品質(zhì)依然能夠取勝。