203家房企申請破產，中小房企面臨生存大考

越來越多中小房企面臨破產或被并購的命運，是房地產周期變化下的必然趨勢。隨著各大城市調控政策以及“三道紅線”、“兩集中”等融資端新規的出臺，將加快行業“大魚吃小魚”甚至是“大魚吃大魚”的進程。畢竟連恒大這種巨無霸企業都已經給人感覺脆弱不堪，別說中小房企，其實整個房地產行業可以說都很危險。

就房地產收并購而言，國企和央企背景的房企以及財務穩健的頭部房企，無論是融資便利性還是融資成本都有非常明顯的優勢，因此可以預期的是，這類企業主導的行業并購會越來越多，并會以此來加速推高行業集中度。

如果著眼于長遠發展，無論是大房企還是中小房企，可能都需要聽聽郁亮在今年3月萬科2020年業績會上的表述。他表示，今年可以說是行業管理紅利時代的元年，大家都在感嘆掙錢不容易了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了。“三道紅線”、“雙集中”等政策的出臺，標志著行業明確進入到管理紅利時代。管理紅利時代，房屋回歸居住屬性，房地產回歸實業屬性，是一個不可逆轉的趨勢，這也意味著行業的回報水平也會逐漸向社會平均水平靠攏。“房地產行業邏輯變了，不再能賺大錢、快錢，但可以賺慢錢、長錢和老實錢。”

早在10年前，房地產開發行業的整體資產負債率還維持在70%左右，而這幾年，行業的整體負債率已經飆高到了80%左右。以中國的龍頭房企萬科為例，資產負債率從2010年的74%飆升至2019年的84%，在2020年才有所下降，但依然高達81%。

中小房企的生存困境正是中國房地產整合和市場大調整背景下的一個折射，萬科在2017年時說過，中國地產的黃金時代已經過去，進入白銀時代。隨著房住不炒的深度貫徹以及公共租賃住房、共有產權房等政策工具的使用，地產狂飆突進的時代已經過去，中小房企此前通過高成本借貸進行擴張的路子已經很難再走的通，未來地產的結構化調整還將持續，地產龍頭的整合能力會進一步加強，而小企業很難再壯大，也許“小而美”是一條出路。