房市復蘇了？再好好想想。

????盡管時下經濟學家預計房屋銷售的月漲幅為5.5%，但全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)卻在上周報出，二手房銷售漲幅達到出人意料的7.6%。這是一年來房市上漲的延續，同時也是自去年11月以來的最大銷量。

????近來，振奮人心的經濟新聞不斷傳來，都在預示美國經濟可能正在恢復元氣。政府采購大增，從而刺激工廠擴大產能。股市一路上漲，就業前景開始向好，消費者變得更為樂觀，自然又開始放開手腳花錢。本周晚些時候，美國房市和耐用消費品訂單報告即將出爐，這可能會讓消費者更加深信，經濟復蘇指日可待。

????但是，對有意購房的人來說，尤其是那些重新把房產當成投資品的人，請務必謹慎行事。因為阻礙房市復蘇的關鍵路障并未移除：供應量。在空置房屋數量開始減少之前，房價還會進一步下跌。

????此外，約瑟夫?福迪（Joseph Foudy）表示，美國房市的增長，主要是受首次購房者稅收優惠措施的提振，而該優惠已于上月到期。福迪是紐約大學斯特恩商學院(NYU's Stern School of Business)的經濟學和管理學教授。他預計，今年下半年經濟增長將放緩，而未來幾個月，房價最多能夠持平，而商業地產“可能跌幅巨大”。

美國政府支撐大局

????實際上，在4月份的購房者中，首次置業者占到近一半。而處于歷史低位的房貸利率以及聯邦住宅管理局（FHA）寬松的貸款條件，直接推動了這一輪購買熱潮。美聯儲（Federal Reserve）最近到期的1.25萬億美元按揭證券購買計劃，是利率維持在低位的原因所在。美國政府通過房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）及聯邦住宅管理局，支撐了95%的房貸市場。對此，美國聯邦住宅管理局局長戴維?史蒂文斯（David Stevens）昨天在美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）大會上說：“這是一個完全依靠聯邦政府支持的市場。”而聯邦住宅管理局正在收緊貸款條件，這將迫使更多置業者放棄買房計劃。

????樂觀的人寄希望于抵押貸款利率維持在低位。他們的觀點是，歐洲當前面臨債務危機，出于對歐元區經濟大范圍衰退的擔憂，美國將使利率保持低位，因為低利率能刺激消費。但就算他們的想法沒錯，低利率所能起到的作用，也就不過如此了。盡管現在30年期平均利率保持4.8%的低位，美國抵押貸款銀行家協會上周表示，抵押貸款申請人數已減少逾27%，降至1997年5月的歷史低點。

????更重要的是，支撐低利率的各種因素也同樣不容忽視。如果失業率繼續攀升，又或者收入停滯不前，房價就不可能漲。而歐洲債務危機會使房價進一步動蕩，這又會削弱消費者信心——這種惡性循環顯然不利于經濟復蘇。

????再有，歐洲債務危機引發了一個意外結果，即倫敦銀行同業拆借利率（Libor），也就是銀行間相互拆借的基準利率，一路上漲。最近，花旗集團（Citigroup）表示，未來數月內，這一利率將會上漲整整一個百分點。

????對房地產市場來說，這個消息會帶來多方面不良影響。要知道，在全球范圍內，Libor是高達370萬億美元的債務融資的基準利率，這些融資領域包括信用卡、房屋凈值貸款、學生和小企業貸款、可變利率抵押貸款以及信用互換等金融衍生品。Libor上漲，意味著可變利率抵押貸款的利率也會上漲。更重要的是，這會加重原本就手頭拮據的消費者的債務負擔，導致消費減少，并使得抵押貸款違約比例進一步攀升。

????目前，抵押貸款違約比例已超過10%。值得注意的是，這種違約不再僅限于次級可變利率抵押貸款，優質定息貸款現已占到違約總數的37%。穆迪公司（Moody's）預計，今年將有約190萬套房屋被銀行收回，而2011年，這個數字還將增加100多萬。目前，全美已有630萬套空置房屋。顯然，這個數字很快就將隨著今明兩年收回房屋數劇增而猛漲。

????因為銀行暫時買單，加之由于美國政府推行的“住房可償付調整計劃”（Home Affordable Modification Program）等，不少違約房產尚未被收回，因此大量違約還沒有影響到房產市場。對此，LPS Applied Analytics公司估計，目前銀行手頭有約110萬套沒收房屋，另外有480萬套貸款房屋可能將被銀行沒收。最后，這些房屋都將進入市場，進一步打壓房價。

????不僅如此，職業炒房客也已開始拋售房源。據全美不動產協會（NAR）報道，市面上的二手房數量快速增加（現已超過400萬套），存量房增量大大高于正常房屋銷售能夠消化的數量。全美不動產協會首席經濟學家勞倫斯?云（Lawrence Yun）表示，新增存量房的增幅不“健康”。

????而且情況還會變得更糟。上周，Zillow的分析人士表示，美國的業主對自己房產的價值十分自信，因此他們中的很多人都計劃在自家前院中豎起“待售”招牌。Zillow表示，如果房地產市場有向好的跡象，他們所調查的業主中，有7%“很可能”會試圖在未來12個月內賣掉自己的房子。

????如果現有業主中的7%拋售房產，那意味著將有約530萬套房子進入市場，這個數字，比去年全年賣掉的二手房還多。這樣一來，市面上將會出現數量驚人的待售房產。買家們，可要留神了。

????譯者：周鑫